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陈劲松：底部系列之一“哭泣曲线” 宣布时间：2024-09-03

房地产过往的微笑曲线

各人都熟悉工业“微笑曲线”，，，，即：

在分工协作的工业中，，，，高位赚钱的不是制造组装，，，，而是前端的产品手艺、专利和后端市场营销的品牌服务。。

说到房地产，，，，虽然也有产品的研发立异和后端的营销服务，，，，但在市场畅旺和泡沫年月，，，，事实上这一前一后两方面都处于弱势，，，，或者说分工也不是必定，，，，更类似于“哭泣曲线”，，，，若是按国际通行将开发商称之为“建商”，，，，即：

这可以从上市的“修建设计”、“开发”和“营销署理”的已往十年的年度报告中获得证实。。

我要说的并不是房产开发历程中的行业分工，，，，事实上中国大型开发企业也将研发设计、施工、营销都整合了，，，，也看不出太显着的纪律。。

着实放大规模，，，，行业的前端是“土地”的供应者，，，，行业的后端现实上是“银行”，，，，由于这两头才是行业的焦点资源，，，，更况且银行还要收二三十年的按揭贷款。。

这样一来，，，，行业的“微笑曲线”应该如下：

这个曲线可以从上市开发商的年报、地方的土地收入和银行的利润中获得证实。。此处就不枚举数据了。。

从过往这张“微笑曲线”看，，，，开发商只不过是“制造、组装”环节，，，，是终端市场中钱的“搬运工”：一方面将一半以上的收益搬去买地和税费；；一方面给银行和金融机构打工。。

微笑和哭泣的序次

既然开发商只是钱的“搬运工”，，，，他为什么还乐此不疲的扩大规模呢？？由于作为“搬运工”，，，，着实挣的是每件货物的搬运费，，，，只有运更多的货，，，，才华挣更多的“计件人为”总额。。

开发商们资源有限，，，，想扩大运货量，，，，让各人批发更多的货是要害，，，，怎么办呢？？加杠杆，，，，借贷扩张就是部分智慧开发商的必定选择，，，，同时加速货运效率，，，，也就是“高周转”，，，，虽然每件货物挣的钱还不如以前多，，，，但件数多了啊。

出让土地的地方政府看到这种情形，，，，虽然就会提高货物的批发价，，，，体现在已往的数据就是土地出让金大幅提高而出让土地的面积增速却远没有那么高，，，，这是切合“经济人假说”的；；银行因有典质的货物，，，，并且“一鱼三吃”（拿地，，，，在建，，，，按揭），，，，也对此乐不可支。。

当情形突然间反转呢？？好比“三道红线”一出，，，，也就是支持重大规模的资金要提前还贷的时间，，，，“微笑”即转为“哭泣”，，，，即：

开发商因“高杠杆高周转”中的两高不在，，，，就率先“哭晕在茅厕”，，，，这已不必再多提；；笑的最早的地方政府货也出不去了，，，，是时因“备货”土储、开发新城、大搞基建也借了银行的银子，，，，成了第二个伤心难耐的人。。

现在各人都望向哭泣曲线高处的挣了房地产三十多年钱的笑到最后的银行了。。

悲欣交集中的生态链

有人阻挡说，，，，最先哭泣的不应该是掏空6个钱包的小业主们吗？？

不应该是给开发商提供服务和产品而拿不到“应收款”的下游供应商吗？？

虽然是，，，，“覆巢之下，，，，岂有完卵”，，，，我这里主要是指眼泪的“量级”，，，，同时我们相信在“保交楼”和法制下，，，，时间换空间，，，，能有个适当的解决。。

可是小业主和供应商问题的解决，，，，依然要瞻仰处于高处的银行。。

整个资产欠债表衰退的历程中，，，，相互影响的生态链着实很是懦弱。。生态链不崩盘的最主要的因素就是“水”和“天气”，，，，而银行的金融政策就是！