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陈劲松｜反转系列之一：房地产市场能否从ICU到KTV 宣布时间：2024-10-03

股市和房地产差别

从2600点到3300点，，，，，股市只用了几天时间，，，，，情绪从绝望到狂欢的转换，，，，，令人措手缺乏、瞠日结舌。。。。。于是，，，，，人们最先畅想房地产市场了：是不是也能从ICU直接到KTV?

虽然不可！着实中央政治局聚会宣布的文件已经告诉我们了：“房市”的目的是“止跌回稳！”也就是人从“ICU”到“看护病房”，，，，，从“插管鼻饲”到“正常饮食”，，，，，已经是了不起的前进了。。。。。

“股市”和“房市”各人经常拿来类比，，，，，着实所谓“见骥一毛不知其状，，，，，见画一色不知其美”，，，，，在中国这两个市场是完全差别的：

1、体量差别
中国单只“商品住宅”总存量,价值在400~500万亿之间，，，，，而A股总市值虽然国庆节前增添了约10万亿，，，，，总值也不过85万亿；；；；

2、加入人和门槛差别

虽然近期股民开户数目增添了4倍，，，，，总数已达2.5亿人，，，，，但活跃股民的比例不凌驾30%，，，，，也就是7500万人；；；；而中国都会家庭衡宇自有化率达70%，，，，，大数6亿人。。。。。股票和屋子的进入门槛以都会平均房价8000/㎡计，，，，，也就是每平方米的单价和股票进入的门槛差未几。。。。。

3、市场价钱形成机制差别
股市的生意是典范的中心化笼络市场，，，，，价钱在生意所平台即时反映；；；；房地产生意是典范的疏散化形成市场，，，，，价钱是个体形成，，，，，并且房地产价钱涵盖了很是重大的生意内容，，，，，甚至是完全不可类比的。。。。。

4、生意标的性子差别
股票是相对标准化的，，，，，简单股票每股的内含是完全一致的；；；；屋子则是典范的非标商品，，，，，统一都会、统一小区、统一幢楼的屋子也因景观、装修、户型…相差甚远。。。。。

5、生意历程，，，，，生意时间....之差别

在此不详述。。。。。

股市和房市是怎么才进入ICU的

一个月前许多人都说2121非凡股市和房市全都“超调”了，，，，，也就是价钱跌至价值之下了，，，，，那么这种“超调”是怎么“调”的？？？？？？两个市场经由了怎样的历程？？？？？？所谓市场的“七寸”是怎样给打折的?

坊间回首历史的文章已经不少了，，，，，并且这也不是一篇小文能说详尽的，，，，，这里只想用两个市场通俗加入人的性子来说基本点：

1、任何市场的加入者，，，，，因其目的分为：

使用者
恒久投资者
短期投资者（炒家）

2、股市只有：耐心投资者+投资者+炒家

种别	性子	数目	金额比例	持仓时间
耐心投资者	国资+股东	0.5%	38%	年
投资者	机构	14.5%	20%	月
炒家	散户	85%	42%	日

（数据从网上得来，，，，，只做大致剖析用）

由于价钱是逐日频仍生意的散户来确定基本盘，，，，，故市场情绪打下去，，，，，切断粮草，，，，，机构每月审核业绩就进入下降循环，，，，，直至进入ICU。。。。。

3、房市

种别	性子	数目	金额比例	持仓时间
使用者	自住	80%	80%	7年
投资者	开发商+业主不住	19%	19%	2～3年
炒家	炒房客	1%	1%	？？？？？？

炒家基础影响不到市场，，，，，投资者也是中恒久的，，，，，只有在“业主不住”的精准攻击下，，，，，才华影响到20%的市场份额，，，，，故要在“严肃调控”三年以上，，，，，才华使市场进入ICU，，，，，由于险些没有炒家。。。。。

结论：短期因素关于股市至关主要，，，，，关于房市远不如中恒久因素主要。。。。。

那么打到房地产市场的哪根“七寸”才使他进入ICU了呢？？？？？？虽然是准确的打到了最大投资者“开发商”了！

从ICU到KTV要分三步

股市从ICU到KTV已经看到了，，，，，就一步跨越，，，，，房市想要“量价齐飞”可就禁止易了，，，，，犹如“把大象放进冰箱里，，，，，总共分三步”：

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从“量价齐跌”的8月份的ICU危；；；刺，，，，，分以下三步：

第一步：“翻开冰箱”，，，，，即所有“调控政策”铺开，，，，，使最主要的投资者——开发商和市场有新的动力可以进来，，，，，“止血化瘀，，，，，恢复元气”，，，，，这个历程的主要标记不是价钱的上升，，，，，而是成交量的增添，，，，，项目换手率的增添；；；；

第二步：“把大象放进冰箱”，，，，，即让房地产的大大都加入者，，，，，80%的自主客的资产价值可以获得重估。。。。。既然“放水+降息”，，，，，就不可让个别的投资者信用的问题，，，，，影响到整个市场的价值判断，，，，，斩断“烂尾楼”、“强拍”和“断供”对整体的影响；；；；

第三步：“把冰箱门关上”，，，，，让价钱成为市场真正的设置资源的信号，，，，，政策上要坚持绝对的“定力”，，，，，恒久要管住“调控”这只以前闲不住的大手。。。。。

写到此时，，，，，泛起了：

豪宅的“日光”
开发商保价
二手挂牌向上调价10%~15%
二手挂牌量上升

这并不是“KTV”，，，，，是超调ICU之后对强心剂的应激反映。。。。。万万不要以为市场已经调过来了，，，，，事实上，，，，，还差着三大步呢！